Custo dos fundos imobiliários está atrativo, mas é preciso selecionar bem

SÃO PAULO – Os fundos imobiliários estão com custo interessante, na opinião de Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos. Segundo dados da BM&FBovespa, o valor do patrimônio dos fundos listados era de R$ 35,8 bilhões em janeiro deste ano. Já o custo dos cotas negociados na Bolsa estava em R$ 23,6 bilhões, o que menciona um desconto de 34%. “Acho esse número bastante alto. Especialmente acredito que o custo hoje é atrativo”, declara Martins.

Em relação aos demais fundos, a instituição financeira escreve: “O SDI Logística teve mais uma devolução antecipada. Desta vez, a Royal Canin irá devolver um dos dois módulos que aluga e vai pagar 6 meses de multa. Além disso, o fundo deu desconto de 24,5% para a BR Foods nos próximos seis meses em troca de uma renovação dos alugueis por mais cinco anos “.

O expert realça que o valor patrimonial é um indicador confiável e que na grande maioria das vezes reflete o real valor dos ativos que compõe a carteira do fundo. Prova disso é que muitos laudos de avaliação têm sido divulgados com valores inferiores de um ano para outro. Alega: “Isso dá credibilidade para o valor patrimonial”.

Ao mesmo tempo, ele recorda que é preciso fazer uma seleção muito criteriosa dos FIIs antes de decidir pela compra, e recordar que este é um ativo de longo prazo. Alerta: “Não dá para adquiri qualquer fundo”. Para ele, este ano ainda tem que ser de estabilidade no mercado de FIIs, mas o investidor não tem que esperar que as cotas subam bastante para adquiri. “Não dá para ficar esperando a hora exata. O ideal é ir adquirindo fundos bons pouco a pouco, aproveitando o momento e os possíveis descontos”, aconselha.

O executivo compara a relação entre o mercado imobiliário e os fundos imobiliários com a da economia real e o mercado de atos. Isso porque normalmente o mercado financeiro antecipa os eventos do economia real. “O mercado acionário começou a padecer bastante antes que a economia real do país, que piorou mesmo em 2015. Nos fundos ocorreu a mesma coisa. Compreendo que a queda dos fundos que ocorreu em 2013 e 2014 foi uma antecipação do que ocorreu em 2014 e 2015 no mercado de imóveis – e que talvez aconteça em 2016”, declara Martins, que avalia que o ajuste dos fundos foi maior que a desaceleração do mercado real. Isso fez com que o custo dos cotas inscrevesse um forte desconto em relação ao valor do patrimônio líquido dos fundos.

Altos e baixos

Quando muitos fundos novos entraram no mercado e o número de investidores, após o boom de 2012 deu um enorme salto, 2013 foi um ano complicado e os problemas seguiram em 2014. No ano passado, os fundos tiveram um ano melhor, mas quando o senador Romero Jucá incluiu em o text, devolveram-se eles boa parte de os ganhos em o final de dezembro o de a MP-694 a tributação de o rendimento de os FIIs.. “2015 tinha tudo para ser um ano positivo. Nosso cenário assinalava para um regresso total entre 10% e 12%”,declaraz Martins.

Em um único dia , o Ifix inscreveuu queda de quase 5%, após a notícia de que os fundos poderiam perder a isenção de IR. “Foi no ‘apagar das luzes’. A ideia era aprovar no final do ano para valer já em 2016, por conta do princípio da anualidade – as leis aprovadas só entram em forcita a partir do ano seguinte”, declara Martins. Com isso, o Ifix concluiu 2015 com uma valorização acumulada de somente 5,46%. Declara: “devolveu-se boa parte de os ganhos sem nenhum motivo operacional”. Em janeiro deste ano, Jucá reeditou a medida provisória, excluindo a parte que tratava sobre a tributação de investimentos.

Vantagens

Para o sócio da Rio Bravo, os fundos imobiliários fazem bastante sentido para os investidores. Alega: “É um ativo que teria que compor a carteira de todo investidor, independente de maior ou menor exibição”. Na opinião de Martins, este produto é ainda mais interessante para aqueles que estão procurando imóveis comerciais para adquiri e ganhar com a renda da locação. “Faz bastante mais sentido adquiri cotas de um fundo imobiliário. Não vejo nenhuma vantagem em adquiri uma sala comercial”. Entre os benefícios do fundo, ele argumenta que o risco do fundo imobiliário é menor, o yield é maior e o investidorvai terá um gestor profissional cuidando do portifólio. “Ainda assim, muitas pessoas adquirem salas comerciais. É uma coisa cultural”, opina.

A carteira da Inva inscreveu alta de 15,24%, frente uma ampliação de 9,11% do IFIX no mesmo fase.

Ele também realça que o fundo costuma ter um portfólio mais diversificado e mais locatários do que uma única sala comercial, por exemplo. “Se uma companhia deixar o imóvel do fundo você vai ter somente um percentual de vacância. Já se o único locatário da sua sala devolver o imóvel toda renda fica comprometida”, adverte Martins.

Também pesa em defesa do fundo é a facilidade de vender as cotas na Bolsa de Valores. “O fundo imobiliário é líquido. Você é só vender, se você desejar sair. Agora vai tentar vender um imóvel. Não há tantos dados para saber se o custo que você pede está certo. A liquidez mostra que de fato tem alguém adquirindo e vendendo naquele custo, quando há um mercado secundário na Bolsa. É diferente de você declarar que seu apartamento vale R$ 1 milhão, mas simplesmente não conseguir vender por este custo”, compara.

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